Warum „Wohneigentum ergibt keinen Sinn mehr“ die falsche Diagnose ist

Eine Kolumne der „Schwäbischen“ erklärt Immobilienkauf in Deutschland pauschal für ökonomisch sinnlos – und stützt sich dabei auf eine IW-Studie, deren Autoren aus denselben Zahlen die genau gegenteilige politische Schlussfolgerung ziehen. Ein Fall, der zeigt, wie sich eine berechtigte Diagnose (steuerliche Schieflage, gedrückte Mietrenditen) in eine Handlungsempfehlung verwandeln lässt – und warum der Autor selbst Teil der Erklärung ist.

Der Ausgangspunkt

„Eine Immobilie zu kaufen ergibt in Deutschland gar keinen Sinn mehr“ – so betitelt Diego Faßnacht, Kolumnist der „Schwäbischen“ mit dem Format „Faßnachts Wohlstand“, seinen jüngsten Beitrag. Die Argumentationskette ist auf den ersten Blick kohärent: niedrige Eigentumsquote (42 Prozent), steuerliche Benachteiligung von Selbstnutzern gegenüber Vermietern, sinkende Transaktionszahlen, reale Preisverluste, eine Mietrendite, die unter dem aktuellen Finanzierungszins liegt. Die Schlussfolgerung: Mieten und das freigesetzte Kapital anderweitig investieren sei die rationalere Entscheidung.

Die Einzelbefunde sind größtenteils korrekt referenziert. Das Problem liegt nicht in den Fakten, sondern in ihrer Verkettung zu einer pauschalen, zeitlosen Aussage – und in einem Detail, das bei genauerem Hinsehen die gesamte Beweisführung deutlich relativiert.

Die IW-Studie sagt das Gegenteil dessen, wofür sie zitiert wird

Zentraler Beleg der Kolumne ist eine Zahl: 87.000 Euro Steuernachteil für Selbstnutzer gegenüber Vermietern über 15 Jahre, bei einer Beispielimmobilie von 300.000 Euro in einer Metropole. Die Zahl stammt aus einer aktuellen Studie von Michael Voigtländer und Lisa Wagner (IW Köln, Juli 2026), die die steuerliche Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland mit sechs europäischen Vergleichsländern kontrastiert. Der Befund: Deutschland ist unter den untersuchten Ländern der einzige Fall, in dem das Steuerrecht Vermietung gegenüber Eigennutzung systematisch begünstigt – Vermieter können abschreiben, Kreditzinsen und Instandhaltung geltend machen, Selbstnutzer nicht.

Bemerkenswert ist, was die Studienautoren selbst aus diesem Befund folgern. Voigtländer, zitiert in der IW-Pressemitteilung: „Wohneigentum ist Vermögensaufbau und Altersvorsorge in einem – mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer könnte der Staat das fördern.“ Und weiter: „Viele Menschen träumen vom Eigenheim – doch anders als in vielen anderen europäischen Ländern legt der deutsche Staat ihnen dabei Steine in den Weg.“ Die Studie ist also als Reformforderung angelegt – als Kritik an einer politisch korrigierbaren Schieflage, nicht als Beleg gegen die ökonomische Rationalität von Wohneigentum an sich.

Faßnacht übernimmt die Zahl, kehrt aber die normative Stoßrichtung um: aus „der Staat sollte das reparieren“ wird „das zeigt, dass Kaufen keinen Sinn mehr macht“. Das ist keine Falschdarstellung der Einzelzahl, aber eine Umdeutung der Quelle gegen deren eigene Intention – ein Diagnosebefund wird zur Kapitulationsempfehlung.

Die Rendite-Rechnung ist die falsche Metrik für die falsche Zielgruppe

Ein zweiter Kategorienfehler betrifft die zentrale Vergleichsrechnung der Kolumne: Mietrendite (2,5 Prozent netto) gegen Finanzierungszins (4 bis 4,5 Prozent). Diese Kalkulation ist die korrekte Entscheidungsgrundlage für einen Kapitalanleger, der eine Immobilie zur Vermietung erwirbt. Für einen Eigennutzer ist sie nur bedingt übertragbar: Dessen ökonomischer Vorteil entsteht nicht aus Mieteinnahmen, sondern aus ersparter eigener Miete und der Absicherung gegen künftige Mietsteigerungen – eine andere Kalkulationslogik, die der Text stillschweigend gleichsetzt.

Diese Gleichsetzung ist deshalb bedeutsam, weil sie einen strukturellen Fakt ausblendet, der die Diskussion eigentlich rahmen müsste: Sinkende Wohneigentumsquote bedeutet automatisch einen wachsenden Anteil vermieteter Bestände – und ein Teil davon landet bei genau jenen institutionellen Großvermietern, deren Marktanteil in den letzten anderthalb Jahrzehnten deutlich gewachsen ist. Wer Kosten (Zinsen, Sanierungspflichten, Grundsteuer) trägt, ist nicht der Markt abstrakt, sondern am Ende überproportional der Mieter – über Modernisierungsumlagen, Indexmieten und höhere Neuvertragsmieten bei Fluktuation. Die reale Mietbelastung in München illustriert das bereits: Während die bundesweite Durchschnittsbelastung bei rund 20 Prozent des Haushaltseinkommens liegt (Eurostat), zeigt eine Erhebung des Münchner Mietervereins, dass rund 40 Prozent der befragten Mieter bereits heute mehr als 35 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete aufwenden – fast jeder Fünfte mehr als 45 Prozent. Der bundesweite Schnitt spiegelt vor allem günstige Bestandsverträge; wer neu anmietet, zahlt Neuvertragsmieten, die diesen Schnitt bereits überholt haben.

„Mieten ist die rationale Alternative“ ist damit kein stabiler Zustand, sondern eine Momentaufnahme, die selbst von der Verschiebung abhängt, die sie empfiehlt.

Der Autor als Teil der Erklärung

Der Text ist redaktionell als Kolumne gekennzeichnet, mit dem üblichen Disclaimer, dass Gastbeiträge „ausschließlich den Standpunkt ihrer Verfasser“ wiedergeben. Die von der Redaktion selbst veröffentlichte Autoren-Bio beschreibt Diego Faßnacht als Volkswirt und Finanzexperten mit Schwerpunkt auf Vermögensaufbau, Vermögensmanagement und internationalem Vermögensschutz, der Selbstständige und Unternehmer bei Finanz- und Investitionsentscheidungen berät – 2022 nach Panama ausgewandert. Dies ist kein Indiz für eine verdeckte Absicht, sondern ein von der Zeitung selbst offengelegter Interessenkontext: Ein Berater, dessen Geschäftsmodell alternative und internationale Vermögensanlagen sind, formuliert in einer Kolumne mit dem Label „Wohlstand“ eine pauschale Absage an eine der klassischen Vermögensbildungsformen der deutschen Mittelschicht.

Vorläufige Einordnung

Die These, dass Wohneigentum in Deutschland heute seltener selbstverständlich und häufiger eine echte Rechenfrage ist als noch vor 20 Jahren, ist vorläufig korroboriert – durch niedrige und leicht rückläufige Eigentumsquote, eine im europäischen Vergleich einzigartige steuerliche Schlechterstellung von Selbstnutzern und gedrückte Nettomietrenditen. Nicht korroboriert, sondern argumentativ konstruiert, ist der Sprung von dieser Diagnose zu einem pauschalen „macht keinen Sinn mehr“ – eine Aussage, die regionale, individuelle und zeitliche Unterschiede ausblendet und sich, wie die zitierte IW-Studie zeigt, nicht einmal auf die eigene Hauptquelle stützen kann, ohne deren politische Stoßrichtung zu verkehren.

Ralf Keuper