Spekulativer Wohnungsleerstand in Deutschland folgt einem inzwischen vertrauten Muster: Investoren lassen Wohnungen bewusst leer stehen, weil sich reiner Wertzuwachs besser rechnet als Vermietung, weil unvermietete Objekte beim Verkauf deutlich mehr erzielen, und weil Kommunen dagegen mit Satzungen, Bußgeldern und Stromzähler-Auswertungen nur schwer ankommen – eine ZDF-Reportage zum Thema war der Anstoß, aber nur eine von mehreren Quellen dieses Essays. Das Muster ist im Kern zutreffend, aber an mehreren Stellen ungenauer oder unvollständiger, als die öffentliche Debatte oft unterstellt; diese Lücken verschieben, wo das eigentliche Problem liegt. Eine stillschweigende Grundannahme zieht sich dabei durch die gesamte Kalkulation, ohne je benannt zu werden: dass Immobilienwerte über den gesamten Haltezeitraum kontinuierlich weiter steigen. Wie brüchig diese Annahme ist, zeigt sich erst am Ende des Essays.
Steuerrechtliche Ausgangslage
Die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG, die Verkaufsgewinne aus Privatvermögen nach Ablauf steuerfrei stellt, wird in der öffentlichen Debatte gern als Erklärung für institutionelle Leerstandsspekulation herangezogen. Sie gilt jedoch nur für natürliche Personen, die eine Immobilie im Privatvermögen halten. Fonds-, Holding- und Investmentgesellschaften – also genau jene Akteure, die in Frankfurt oder London über verschachtelte Firmenketten agieren – halten ihre Objekte in aller Regel als Betriebsvermögen. Für sie greift die Spekulationsfrist nicht; stattdessen greift, sofern sich die Gesellschaft auf reine Vermögensverwaltung beschränkt, die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, die Miet- und Wertzuwachserträge von der Gewerbesteuer freistellt. Das ist kein Randdetail, sondern verschiebt die Diagnose: Wer die zehnjährige Frist als Stellschraube diskutiert, adressiert das Kalkül privater Kapitalanleger – nicht das der professionellen Strukturen, um die es hier eigentlich geht. Zwei unterschiedliche Akteurstypen folgen ähnlicher Logik, aber über unterschiedliche steuerliche Hebel, und eine Reform, die nur an einem ansetzt, geht am anderen vorbei.
Das Kalkül hinter der Entmietung: Warum Leerräumen sich rechnet
Genannt werden in solchen Fällen häufig Abfindungen zwischen 10.000 und 25.000 Euro, mit denen Vermieter bestehende Mietverhältnisse gegen Auszug ablösen – was die Frage aufwirft, warum sich das gegenüber einfachem Mietkassieren lohnen soll. Die Antwort liegt nicht in der laufenden Miete, sondern im Verkaufserlös, und zwar aus zwei Gründen zugleich. Erstens gilt in Deutschland der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Ein Käufer übernimmt ein bestehendes Mietverhältnis unverändert und kann es nicht ohne Weiteres beenden. Das verkleinert den Kreis möglicher Käufer auf Kapitalanleger, die ohnehin nur weitervermieten wollen – Selbstnutzer und Eigenbedarfskäufer fallen faktisch aus. Zweitens, und das verstärkt den ersten Effekt, liegt der Preisabschlag für vermietete gegenüber unvermieteten Eigentumswohnungen laut ImmoScout24-Analyse im Schnitt bei 15 bis 21 Prozent, in Einzelfällen (Dresden) bei bis zu 33 Prozent. Eine Abfindung von 20.000 Euro ist damit, sobald der Marktwert der Wohnung nur in die Nähe einer halben Million Euro kommt, die deutlich billigere Variante gegenüber dem Preisabschlag, den ein bestehendes Mietverhältnis beim Verkauf verursacht – unabhängig davon, wie hoch die laufende Miete tatsächlich ausfällt. Bei langjährigen Bestandsmietverhältnissen kommt hinzu, dass die vereinbarte Miete wegen Kappungsgrenzen ohnehin oft unter dem erzielbaren Marktniveau liegt; wer den Mieter hält, verzichtet also gleich doppelt – auf die Differenz zwischen Bestands- und Marktmiete und auf den Preisaufschlag beim Verkauf. Aus Sicht des Eigentümers ist die Abfindung damit kein Kulanzakt, sondern der ökonomisch günstigste Weg, zwei Wertblockaden auf einmal zu lösen; sie mindert zudem – als Werbungskosten bei Privatvermögen bzw. als Betriebsausgabe bei den eingangs beschriebenen professionellen Haltestrukturen – in beiden Fällen den steuerpflichtigen Gewinn aus dem späteren Verkauf, sofern die Wohnung anschließend weitervermietet oder verkauft – nicht selbst genutzt – wird.
Die günstigere Variante: Eigenbedarfskündigung ohne Umsetzung
Neben der bezahlten Entmietung gibt es einen kostengünstigeren, wenn auch riskanteren Weg zum selben Ziel: die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), bei der der behauptete Bedarf nach dem Auszug des Mieters nie realisiert wird. Anders als bei der Abfindung fällt hier zunächst keine Zahlung an – das Kalkül lohnt sich also selbst dann, wenn der zu erwartende Preisaufschlag beim unvermieteten Verkauf eher gering ausfällt. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis rechtlich eingehegt, aber nicht beseitigt: Realisiert der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nach dem Auszug nicht, trifft ihn eine „sekundäre Darlegungslast“ – er muss plausibel erklären, warum der Bedarf nachträglich weggefallen ist, sonst liegt nach ständiger BGH-Rechtsprechung der Verdacht nahe, dass der Bedarf von Anfang an nur vorgeschoben war. In einem einschlägigen Fall (BGH, 10.5.2016, VIII ZR 214/15) hatte der Vermieter Eigenbedarf s…