Analyse

Die stille Erosion regionaler Kreditportfolios

Mai 29, 2026

Die BAG Bankaktiengesellschaft, Bad Bank des genossenschaftlichen Sektors, meldete für 2025 Problemkreditübernahmen von knapp 1,4 Milliarden Euro — dreimal so viel wie im Vorjahr, nahezu auf dem Rekordniveau von 2003. Zur gleichen Zeit verzeichnen die Pfandbriefbanken einen Immobilienkreditboom: plus 15,7 Prozent auf 148,6 Milliarden Euro. Krise hier, Boom dort — aber der Widerspruch ist nur scheinbar.

Beide Datenpunkte beschreiben dasselbe strukturelle Problem aus verschiedenen Zeitperspektiven. Was sich in den Büchern der BAG materialisiert, ist das verzögerte Echo der Erosion regionaler Wertschöpfungsnetzwerke: sinkende Gewerbesteuereinnahmen, steigende Grundsteuern, wachsende Arbeitslosigkeit, bröckelnde Immobiliensicherheiten. Volksbanken und Sparkassen sind mit diesen Strukturen verwachsen — was ihr Modell als Stärke kommuniziert, wird zur Schwachstelle, wenn die wirtschaftliche Substanz der Region erodiert.

Beim Sparkassensektor kommt ein weiteres Problem hinzu, das in der öffentlichen Debatte kaum vorkommt: der regulatorisch erzwungene Investitionsbedarf für die Energiewende. Kommunen und Stadtwerke können sich Wärmenetzen, Ladeinfrastruktur und Sanierungspflichten nicht entziehen — auch wenn ihre fiskalische Basis gleichzeitig wegbricht. Das Kreditrisiko wächst nicht durch Managementfehler, sondern durch strukturellen Zwang.

Die BAG misst den Zeitverzug zwischen Strukturbruch und Bilanzrealität. Die aktuelle Kreditexpansion schreibt ihn fort.

Die Kausalkette: Was hinter den Zahlen liegt

Die BAG-Daten sind ein nachlaufender Indikator. Was sich in ihren Büchern materialisiert, ist das verzögerte Echo einer Entwicklung, die längst im Gang ist: die Erosion regionaler Wertschöpfungsnetzwerke.

Die Kausalkette ist rekonstruierbar, auch wenn sie in der öffentlichen Debatte selten so explizit gezogen wird.

Regionale Industrie- und Mittelstandsstrukturen — Autozulieferer, Maschinenbau, mittelständische Zulieferketten — geraten unter strukturellen Druck, der über konjunkturelle Schwankungen hinausgeht. Betriebe schrumpfen, verlagern, schließen. Damit sinkt die gewerbliche Nachfrage nach Flächen und Krediten. Sicherheiten verlieren an Wert. Kredite, die in besseren Zeiten solide besichert schienen, werden notleidend. Gleichzeitig brechen Gewerbesteuereinnahmen ein — nicht als vorübergehender Rückgang, sondern als strukturelle Verschiebung der Steuerbasis.

Die Kommunalfinanzen spiegeln diese Entwicklung bereits ungeschminkt wider. Laut KfW-Kommunalpanel 2026 bewerten nur noch zwölf Prozent der Kommunen ihre finanzielle Lage als gut oder sehr gut — 2022 waren es noch 23 Prozent. 69 Prozent der Kämmerer bezeichnen die Lage als ausreichend oder mangelhaft; 91 Prozent rechnen auf Fünfjahressicht mit einer negativen Entwicklung. Das ist kein konjunkturelles Stimmungstief, sondern eine strukturelle Zustandsbeschreibung.

Die Kommunen reagieren auf der Einnahmeseite, wie sie reagieren können: vor allem mit Grundsteuererhöhungen. Was fiskalisch verständlich ist, hat reale Verteilungseffekte. Vermieter geben die Mehrbelastung weiter oder ziehen Investitionen zurück. Mieter tragen höhere Nebenkosten in einem Umfeld, in dem Reallöhne unter Druck stehen. Steigende Arbeitslosigkeit — deren Kurve derzeit steil nach oben zeigt — verstärkt die Kaufkraftkontraktion in der Fläche. Der regionale Einzelhandel, die Gastronomie, die lokalen Dienstleister spüren das zuerst. Weitere Gewerbeschließungen, weitere Steuerausfälle, weitere Grundsteuererhöhungen. Eine sich selbst verstärkende Abwärtsdynamik, klassisch im Sinne Dörners: Maßnahmen zur Symptombekämpfung verschärfen die Ursachen.

Volksbanken und Sparkassen sind in diese Strukturen nicht nur eingebettet — sie sind mit ihnen verwachsen. Genau das, was ihr Geschäftsmodell als Stärke kommuniziert: regionale Nähe, Mittelstandsfinanzierung, Immobilienkredite in der Fläche. Diese Stärke wird zur Schwachstelle, wenn die wirtschaftliche Substanz der Region erodiert.

Zwei institutionelle Architekturen, ein Problem

Die BAG macht sichtbar, was die genossenschaftliche Welt bewegt. Das ist strukturell ehrlicher, als es zunächst scheint: Ein eigenständiges, transparent bilanzierendes Institut, das Problemengagements übernimmt und ausweist, ist ein klarer Seismograph. Die 1,4 Milliarden Euro sind quantifizierbar und datierbar.

Der Sparkassensektor fehlt dieser institutionelle Puffer. Stattdessen existiert bei den Landesbanken ein sogenannter Kreditbasket — funktional ein Äquivalent zur BAG, aber weniger sichtbar, weil er in Landesbank-Bilanzen integriert ist, nicht separat ausgewiesen wird. Was die BAG-Zahlen für den genossenschaftlichen Sektor sichtbar machen, akkumuliert im Sparkassenbereich still. Das ist keine Stärke des Systems — es ist institutionelle Intransparenz als Stabilitätssimulation.

Hinzu kommt bei den Sparkassen eine weitere Risikoschicht, die im genossenschaftlichen Sektor so nicht existiert: die Finanzierung kommunaler Stadtwerke. Kommunen haben ihre Stadtwerke in den vergangenen Jahren massiv auf Erneuerbare umgebaut — häufig fremdfinanziert, häufig mit Sparkassenkrediten im Hintergrund. Solange die Stadtwerke prosperierten und Gewinne an ihre Träger abführten, war das ein stabiles Arrangement. Nun haben viele das Doppelproblem: Investitionsschulden aus der Energiewende und sinkende Erträge durch Marktpreisvolatilität und regulatorischen Druck. Wenn der kommunale Träger selbst finanzschwach wird, fehlt der Rückhalt. Die Sparkasse sitzt mit dem Kredit da.

Was dieses Risiko strukturell von anderen unterscheidet: Es ist kein Wahlproblem. Die Investitionen in die Energiewende sind regulatorisch und politisch weitgehend festgelegt — Wärmenetze, Photovoltaik auf kommunalen Liegenschaften, Ladeinfrastruktur, energetische Sanierungspflichten. Kommunen und Stadtwerke können sich dem nicht entziehen, auch wenn ihre fiskalische Basis gleichzeitig erodiert. In den kommenden Jahren wird der Investitionsbedarf weiter wachsen, nicht abnehmen. Das Sondervermögen des Bundes für Infrastruktur und Klimaneutralität mildert die Lage punktuell: Laut KfW-Kommunalpanel rechnen erst 22 Prozent der Kommunen damit, dass es ihnen 2026 überhaupt zugutekommen wird. KfW-Chefvolkswirt Dirk Schumacher konstatiert nüchtern, das Sondervermögen sei „angesichts der großen Investitionsrückstände nur ein Tropfen auf dem heißen Stein“ — strukturelle Reformen seien nötig, nicht vorübergehende Finanzspritzen. Die Finanzierungslücke zwischen schrumpfenden Einnahmen und steigendem Investitionszwang muss also weiterhin irgendwo geschlossen werden — über weitere Kredite, also über die Sparkassen, oder über Abgabenerhöhungen, also über Grundsteuer und Energiepreise. Beides belastet die regionalen Wirtschaftsstrukturen und Immobilienmärkte zusätzlich.

Der strukturell perverse Effekt: Die Energiewende, die als Zukunftsinvestition konzipiert ist, wird unter diesen Bedingungen zur systematischen Bilanzbelastung für genau die Institutionen, die sie finanzieren sollen. Nicht weil die Investitionen unbedingt falsch wären, sondern weil die fiskalische Basis, auf der sie ruhen müssten, bereits wegbricht. Das Kreditbasket-Risiko im Sparkassensektor, das heute noch vergleichsweise moderat erscheint, wird in den nächsten drei bis fünf Jahren strukturell wachsen — nicht durch Managementfehler, sondern durch regulatorischen Zwang. In der öffentlichen Debatte über Sparkassen-Stabilität ist das bisher kaum angekommen.

Der VDP-Boom: Nachlaufende Stärke oder vorauseilende Schwäche?

Zurück zum Immobilienkreditboom. Das Plus von 15,7 Prozent auf 148,6 Milliarden Euro im Jahr 2025 erklärt sich aus mehreren Faktoren, die sich überlagern.

Ein Teil ist echter Nachfrageschub: Nach den Zinsschockjahren 2022 und 2023 hat sich der Markt leicht erholt, aufgestaute Nachfrage trat hervor. Ein Teil ist Timing-Effekt: Käufer, die steigende Zinsen antizipierten, zogen Entscheidungen vor. Und ein Teil — analytisch der interessanteste — ist ein Fluchtreflex: Kapital, das aus dem operativen Mittelstandsgeschäft und dem Unternehmenskredit flieht, sucht in Immobilien Sicherheit. Immobilien gelten als inflationsresistente Realwertanlage. Das mag im überregionalen Großstadtmarkt stimmen. Im regionalen Kontext — Sauerland, Ostwestfalen, ländliche Lagen Mitteldeutschlands — ist diese Annahme fragwürdig.

Private Immobilienkredite machten 2025 über 43 Prozent aller Kredite aus. Das ist eine enorme Konzentration in einem Segment, dessen fundamentale Tragfähigkeit gerade durch die beschriebenen Faktoren untergraben wird: Arbeitslosigkeit, Grundsteuerdruck, Kaufkraftverlust, Entvölkerungstrends in altindustriellen Regionen.

Hyman Minsky hat beschrieben, wie Kreditexpansion in wirtschaftlich fragilen Phasen nicht Stabilität schafft, sondern Fragilität akkumuliert. Der Boom verdeckt, was er aufbaut. Was jetzt vergeben wird, könnte — mit einem Zeitverzug von drei bis fünf Jahren — die nächste Welle in den Abwicklungsportfolios sein.

Was die Zahlen zusammen bedeuten

Die BAG-Daten und die VDP-Zahlen sind nicht Widerspruch, sondern Sequenz. Die BAG wickelt ab, was in der letzten Expansionsphase unter falschen strukturellen Annahmen vergeben wurde. Die VDP-Banken vergeben derzeit, was in der nächsten Kontraktion unter korrigierten Bewertungen belasten wird.

Der tiefere Befund ist struktureller Natur: Volksbanken und Sparkassen waren jahrzehntelang funktional eingebettet in Wertschöpfungsnetzwerke, die jetzt erodieren. Ihr Geschäftsmodell — und ihre kommunikative Selbstbeschreibung als Stabilitätsanker der Fläche — setzt implizit voraus, dass diese Netzwerke fortbestehen. Diese Voraussetzung gilt nicht mehr uneingeschränkt.

Dabei wäre es ein Irrtum, die Krise als Randphänomenologie zu lesen — als Problem strukturschwacher Peripherien, das die prosperierenden Zentren nicht berührt. Das Gegenteil ist der Fall. Strukturschwache Regionen haben ihren Anpassungsschmerz vielfach bereits hinter sich oder leben seit Jahrzehnten mit Transferabhängigkeit; ihre Bankbilanzen spiegeln das längst. Die eigentliche Risikokonzentration liegt in den ehemals starken Regionen, deren Kreditbücher auf Bewertungsannahmen beruhen, die eine Fortschreibung alter Stärke unterstellen. Stuttgart ist das deutlichste Beispiel: Eine Stadt, deren Gewerbesteuerbasis über Jahrzehnte auf Automotive-Konzernen und deren Zulieferern ruhte — Mercedes, Bosch, Mahle, Porsche im direkten Umfeld. Wenn diese Konzerne gleichzeitig Stellen abbauen, Werke schließen und Investitionen verschieben, bricht die kommunale Finanzbasis nicht in der Peripherie weg, sondern im Zentrum — mit entsprechend hohem Exposure der dort domizilierten Sparkassen. Die Krise verläuft quer durchs Land. Keine Region ist davon ausgenommen, es sei denn, sie war ohnehin schon strukturschwach.

Das ist keine Kritik an einzelnen Instituten, an Managemententscheidungen, an Risikocontrolling-Defiziten. Es ist eine strukturelle Diagnose: Regionalbanken können nicht stabiler sein als die Regionen, in denen sie operieren. Wenn die wirtschaftliche Substanz der Region erodiert, erodiert auch die Tragfähigkeit regionaler Kreditportfolios — mit Zeitverzug, aber mit Sicherheit.

Die BAG misst diesen Zeitverzug. Die aktuelle Kreditexpansion schreibt ihn fort.

Ralf Keuper

Quellen:

BAG Bankaktiengesellschaft
Kommunalfinanzen / KfW

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